A especulação imobiliária disparou na cidade do Rio de Janeiro desde o anuncio dos grandes jogos mundiais que aconteceram na cidade, a Olimpíada de 2016 e a Copa do Mundo de 2014.

O índice FipeZap, de Preços de Imóveis Anunciados é um indicador com abrangência nacional que acompanha os preços de venda e locação de imóveis no Brasil. Olhando para os dados da cidade do Rio de Janeiro, referente ao preço dos alugueis, vemos um aumento de 100% do índice no período verificado entre Novembro de 2010 (47,74%) e Agosto de 2014 (117,47%). Desde então o índice vem andando de lado, tendo pouca variação, pelo o que podemos depreender da leitura do mesmo, quando em Novembro de 2019 permaneceu em seus 114,98%.

Trazendo a baila o IFIX, índice referente aos fundos imobiliários, essa aceleração se mostra mais acentuada. Em Abril de 2015 o índice estava nos 1.365,79 pontos, chegando ao seu cume, de 3.253,76 pontos, em Janeiro de 2020.

O contrato de aluguel tem gerado a obrigação mais onerosa, tanto para os chefes de família, que se encontram pagando preços abusivos por imóveis pequenos, quanto por presidentes de empresas, que veem sua margem de lucro reduzir significativamente, para manter seu endereço em um ponto visível da cidade.

Foquemos na questão dos imóveis comercias. 

Pesquisa nos sites, (imovelweb, zapimóveis, …) que oferecem tratativa para aluguel de imóveis no Centro do Rio de Janeiro, mostram que o preço médio para alugar uma sala de 60m2 beira os R$1.800,00 mensais. Soma-se a isso condomínio (R$1.000,00), IPTU(R$200,00), gastos com energia elétrica, internet e gás (R$800,00) e chegamos, facilmente, a espantosos R$3.800,00. Tem-se, ainda, o caução exigido para o aluguel dos imóveis, em média 3 meses do valor de aluguel e condomínio, e o pagamento de 1 funcionário – salário mínimo: R$1.045,00 + o pagamento de todos os encargos que podem chegar a fazer este valor triplicar dependendo da área de atuação. Sem nos aprofundar no tema e gerar alarmismo, adotaremos, para fim de cálculos, que o gasto dos encargos será o mesmo do salário: R$1.045,00. Para fechar, gastos com a reforma do imóvel, ora que a maioria deles são muito antigos e demandam, pelo menos, um tapa no visual. Colocaremos, pensando em uma pequena obra onde apenas será colocado a marcenaria, um ar condicionado, persianas, arrumada as pias do banheiro e feito sinteco, um valor, aproximado de R$15.000,00. Acredite, este valor esta muito abaixo da realidade, provavelmente você gastaria o dobro disso só com a marcenaria. Fora disso, ainda tem-se o gasto mensal com limpeza, TI, …, que iremos desconsiderar para facilitar a conta.

A realidade do mercado nos impõe um gasto, arredondado para baixo, para iniciarmos uma operação em uma pequena sala comercial de 60m2, com um funcionário, sem pensar em estoque de produtos, de: R$3.800,00 (aluguel + condomínio + IPTU + gás + luz) + R$11.400,00 (referente aos 3 meses de caução) + R$2.090,00 (1 empregado que recebe um salário mínimo + encargos) + R$15.000,00 (pequena reforma) = R$32.290,00, mais um gasto mensal de: R$3.800,00 + R$2.090,00 = R$5.890,00 (sem contar limpeza, TI e qualquer outra funcionalidade a mais que o negócio demande).

Assim, em 24 meses, tempo médio de um contrato de aluguel, se nada quebrar, se sua operação rodar apenas com 1 funcionário, se você não contratar ninguém para a limpeza e se o seu Locador não cobrar nenhum reajuste, você teria um gasto médio de: R$147.250,00.

A estimativa feita acima tem por base uma operação que não venda produto nenhum, seja apenas um prestador de serviços e que, ainda, este serviços não tenham nenhum gasto paralelo (como transporte, alimentação, ferramentas, material de escritório, tinta de impressora, café, …) e descontados os valores referente aos impostos, e a contratação de um contador.

Como podemos ver, não é fácil ter seu próprio negócio no centro do Rio de Janeiro, e ai, você já fez todas as contas e já esta preparado para não falir no primeiro ano?

Bruno Henrique Santiago | CEO COETUS